逆權侵佔

• 單位，屋頂，工業建築逆權侵佔
• 新界土地逆權侵佔
• 九龍及香港島的商店和土地逆權侵佔
• 親屬單位逆權侵佔
• 訴訟及調解爭議

逆權侵佔（adverse possession）是一種法律概念，根據《時效條例》（香港法例第347章），指的是當某人未經業主同意，持續佔用該土地或物業達到一定時間後，便可合法取得該土地或物業的擁有權。

### 法律基礎

逆權侵佔的法律基礎在於《時效條例》第7條。根據該條例，私人土地需被連續佔用12年，而政府土地則需被連續佔用60年，佔用者才可提出逆權侵佔的申索。

### 申索條件

要成功申索逆權侵佔，佔用者需證明以下幾點：

1. **連續佔用**：佔用需連續不間斷。例如，如果在佔用期間業主曾將佔用者趕走，則會中斷連續性。
2. **實質、獨有及未經業主同意的管有**：佔用者需對該土地有實際控制，例如圍欄圍住土地、更改門鎖等行為。
3. **意圖管有該土地**：佔用者需有意圖持續佔用該土地，而非臨時使用。

### 案例

在2013年，一名老翁成功證明自己自1950年起，逆權侵佔筲箕灣阿公岩的一塊政府土地超過60年，最終獲得該土地的擁有權。

### 爭議

逆權侵佔的概念源自普通法，目的是促進土地資源的充分利用。然而，隨著社會發展，這一法律原則被認為可能鼓勵非法佔地，因此備受爭議。

總結來說，逆權侵佔是一種在特定條件下，佔用者可合法取得土地或物業擁有權的法律機制。

在香港，證明逆權侵佔需要滿足一系列法律要求，並提供相應的證據來支持申索。以下是如何在法律上證明逆權侵佔的具體步驟和條件：

### 1. 連續佔用

必須證明佔用者已連續不間斷地佔用該土地或物業超過法定的時限。私人土地需連續佔用12年，政府土地則需連續佔用60年。

### 2. 實質、獨有及未經業主同意的管有

佔用者需證明對該土地有實際控制，這包括但不限於以下行為：

– 圍欄圍住土地

– 更改門鎖

– 在土地上進行耕作或建築

### 3. 意圖管有該土地

佔用者需有意圖持續佔用該土地，而非臨時使用。這可以通過佔用者的行為和陳述來證明。

### 4. 提交誓章證據

在申請逆權侵佔時，佔用者需提交誓章證據至法院。誓章需詳細說明佔用的情況，包括佔用的起始時間、佔用的方式及佔用期間的所有相關行為。

### 5. 反駁業主的權利

如果業主在法定時限內未能行使其收回土地的權利，佔用者可以此作為證據，證明業主已喪失對該土地的擁有權。

### 逆權侵佔申請程序

1. **查冊**：安排律師查冊，確認土地的註冊狀況及業主信息。
2. **提交申請**：準備並提交逆權侵佔申請，包括誓章證據和其他支持文件。
3. **法院審理**：法院將根據提交的證據進行審理，並決定是否批准逆權侵佔申請。

總結來說，證明逆權侵佔需要詳細的證據和嚴謹的法律程序，確保佔用者能夠合法獲得土地或物業的擁有權。

在香港，法官可以通過多種理由推翻逆權侵佔的索償。以下是一些常見的法律依據和案例分析：

### 1. 不符合連續佔用的要求

法官可以推翻逆權侵佔的索償，如果佔用者未能證明其對土地的佔用是連續且不間斷的。例如，如果業主在法定時限內曾經收回過土地或中斷了佔用者的佔用，則不符合連續佔用的要求。

### 2. 缺乏實質和獨有的管有

法官可以認為佔用者未能證明其對土地有實質和獨有的管有。例如，如果佔用者僅僅是偶爾使用該土地，或者未能對土地進行有效的控制和管理，則不符合逆權侵佔的條件。

### 3. 缺乏管有意圖

法官可以推翻索償，如果佔用者未能證明其有意圖持續佔用該土地。例如，如果佔用者在佔用期間表現出願意支付租金或其他形式的承認業主權利的行為，則顯示出其缺乏排除業主的管有意圖。

### 4. 法律程序和證據不足

法官可以基於法律程序和證據不足來推翻逆權侵佔的索償。例如，如果佔用者未能提供充分的證據來證明其符合逆權侵佔的所有條件，或者在法律程序中存在重大瑕疵，則法官可以裁定其索償無效。

### 5. 基本法和公共利益考量

在某些情況下，法官可能會考慮《基本法》和公共利益，認為逆權侵佔的索償不符合社會和經濟的需要。例如，如果逆權侵佔的政策被認為會損害公共利益或違反《基本法》相關條文，法官可以基於這些理由推翻索償。

### 案例分析

在一個案例中，初審法官裁定擅自佔地者確立了對某塊土地的管有業權，但上訴法庭推翻了這一裁決，認為擅自佔地者未能證明其對該土地有實質和獨有的管有。在另一個案例中，法官基於佔用者缺乏排除業主的管有意圖，推翻了其逆權侵佔的索償[4]。

總結來說，法官可以基於多種法律和事實上的理由，推翻逆權侵佔的索償，這些理由包括不符合連續佔用的要求、缺乏實質和獨有的管有、缺乏管有意圖、法律程序和證據不足，以及基本法和公共利益考量。

這些步驟旨在確保逆權侵佔的申請符合法律規定，即使無法找到原有的業主，也能通過公告等方式達到通知的目的，並最終由法庭作出判決。建議尋求專業律師的協助，以確保正確遵循所有必要的法律程序。

根據提供的資訊,以下是關於逆權侵佔和相關法律程序的重要要點:

1. 逆權侵佔的定義和時限:

逆權侵佔是根據香港《時效條例》(第347章)規定,如果佔用者可以證明已佔用某私人土地12年或政府土地60年,便可向法庭申請逆權侵佔。

2. 申請條件:

申請人必須證明:

– 實質管有土地(Factual Possession)

– 有充分的佔有意圖(Animus Possidendi)

– 持續且不受干擾地佔用土地

– 在佔用期間對土地有實際作為,如圍封、加裝門鎖、申請水電、耕種或建屋等

3. 法律程序:

– 逆權侵佔的申請是一場訴訟,需在高等法院或區域法院開展(視土地價值而定)

– 申請人為原告,原土地註冊業主為被告

– 即使沒有人反對,仍需進行訴訟程序

4. 法律考量:

– 法庭會考慮一系列因素,包括相關行為是否涉及刑事罪行、拒絕濟助的後果是否相稱等

– 單純違反土地用途或《建築物條例》不一定會導致逆權侵佔申請被駁回

5. 實際情況:

– 新界有許多荒廢的私人土地可能被人霸佔

– 政府一般不會處理私人土地的業權糾紛

– 如土地無人繼承且被霸佔,原業主的後人可能難以採取行動

6. 律師建議:

– 業主應定期留意自身土地狀況,保障財產權益

– 如發現土地被霸佔,可向土地審裁處申請收回土地

– 收回土地後應圍封,防止再被霸佔

在處理逆權侵佔案件時,建議聘請有經驗的律師協助,以確保正確遵循法律程序並提供有力證據支持申請。

在土地上非法僭建並不能自動取得逆權侵佔的權利，但在某些情況下可能成為逆權侵佔的一個因素。以下是關於這個問題的詳細解釋：

1. 逆權侵佔的基本要求仍然適用。即使有非法僭建，佔用者仍需證明連續佔用達到法定時限（私人土地12年，政府土地60年），並且有實質、獨有及未經業主同意的管有。

2. 非法僭建可能被視為佔用者對土地有實際控制的證據。這可能滿足逆權侵佔中”實質管有”的要求。

3. 然而，非法僭建本身是違法行為，可能會影響法院對佔用者意圖的判斷。法院可能會考慮佔用者是否有意圖持續合法佔用該土地，還是僅僅是為了非法利用。

4. 業主的行為也很重要。如果業主在發現非法僭建後採取了適當的行動，如要求拆除或提出法律訴訟，這可能會中斷逆權侵佔的連續性。

5. 值得注意的是，近年來香港對逆權侵佔的態度有所改變。法律改革委員會曾建議修改相關法例，以更好地保護註冊土地擁有人的權益。

6. 在實踐中，法院會根據每個案例的具體情況進行判斷。非法僭建雖然可能是佔用的一種形式，但並不能保證成功取得逆權侵佔的權利。

總的來說，雖然非法僭建可能是逆權侵佔申索的一個因素，但它本身並不足以確保成功取得逆權侵佔。申索人仍需滿足所有法律要求，而法院會考慮所有相關因素來做出判決[2]。業主應該採取積極措施保護自己的土地，如定期巡查、圍封土地或豎立警告標誌，以防止他人非法佔用。

Hong Kong courts consider several key factors when determining whether adverse possession can be established in cases involving illegal structures or acts:

1. The courts do not automatically bar adverse possession claims involving illegal acts. Instead, they use a “range of factors” approach adopted from the UK case Patel v. Mirza to determine if such claims should be allowed.

2. Under this approach, courts will consider:

– The underlying purpose of the statutory provision that was breached

– Other relevant public policies that may be affected

– The proportionality of denying the claim compared to the alleged breach

3. Breaches of government lease conditions (e.g. using agricultural land for residential purposes) are generally not seen as criminal acts that would invoke the illegality doctrine to bar adverse possession claims.

4. For breaches of the Buildings Ordinance (e.g. unauthorized structures), courts will weigh the purpose of the law against the public policy considerations behind adverse possession.

5. The Hong Kong Court of Appeal found that absolutely denying adverse possession claims for Buildings Ordinance violations would be disproportionate and render adverse possession law ineffective.

6. However, illegal structures and acts can still be considered as part of the overall assessment of an adverse possession claim.

7. The illegality involved in establishing possession does not inherently bar adverse possession claims, as this would defeat the purpose of the doctrine.

In summary, Hong Kong courts aim to balance public policy considerations rather than impose a blanket ban on adverse possession claims involving any illegality. They consider the nature and severity of the illegal act, its relevance to the adverse possession claim, and the broader implications for property law and public policy when making their determinations.

根據搜索結果,香港法院對「ex turpi causa non oritur action」(不法行為不產生訴訟權)原則的解釋如下:

1. 香港上訴法院認為,這一原則不應機械地適用於逆權侵佔案件中。法院應採用「多種因素」的方法來判斷是否應允許涉及非法行為的逆權侵佔申索。

2. 法院在考慮是否適用這一原則時,會權衡以下因素:

– 被違反的法律條文的基本目的

– 可能受影響的其他相關公共政策

– 拒絕申索與所指稱的違法行為之間是否成比例

3. 對於違反政府租契條件(如將農地用作住宅用途)的行為,法院認為通常不構成刑事或準刑事行為,因此不會引發此原則的適用。

4. 對於違反《建築物條例》的行為(如未經批准建築),法院會權衡該法律的目的與逆權侵佔背後的公共政策考量。

5. 上訴法院認為,完全否認因違反《建築物條例》而提出的逆權侵佔申索是不成比例的,會使逆權侵佔法律失去效力。

6. 然而,非法結構和行為仍可作為評估逆權侵佔申索的整體因素之一。

7. 建立佔有過程中涉及的非法行為本身並不必然阻止逆權侵佔申索,因為這會違背該原則的目的。

總的來說,香港法院採取了一種平衡的方法,而不是對涉及任何非法行為的逆權侵佔申索一概禁止。法院會考慮非法行為的性質和嚴重程度、其與逆權侵佔申索的相關性,以及對財產法和公共政策的更廣泛影響。

在香港，同一座大廈的某單位擁有人是否可以逆權侵佔公共地方，這個問題涉及多方面的法律考量。根據現行的法律和案例，答案是相對複雜的，並且通常不容易成功。以下是詳細解釋：

### 1. 公用地方的性質

大廈的公共地方通常是指所有業主共同擁有和使用的區域，例如走廊、樓梯、大堂等。這些地方的所有權和使用權通常會在大廈的公契中明確規定。

### 2. 逆權侵佔的基本要求

要成功申請逆權侵佔，佔用者需證明以下幾點：

– **連續佔用**：佔用需連續不間斷。例如，私人土地需連續佔用12年。

– **實質、獨有及未經業主同意的管有**：佔用者需對該土地有實際控制。

– **意圖管有該土地**：佔用者需有意圖持續佔用該土地，而非臨時使用。

### 3. 公用地方的特殊性

公用地方的特殊性在於，它們是所有業主共同擁有的，並且通常有明確的使用規定。根據現行案例，成功申請逆權侵佔公用地方並不容易，主要受制於以下兩點：

– **所有權的分散**：公用地方的所有權分散在多個業主之間，這使得單一業主很難證明其對該地方有實質和獨有的管有。

– **管理規定**：大廈的管理規定通常會明確禁止單一業主私自佔用公用地方，並且其他業主或管理公司有權要求恢復原狀。

### 4. 法律和案例支持

根據現有的法律和案例，法院通常會考慮以下因素來判斷是否允許逆權侵佔公用地方：

– **公契和管理規定**：如果公契和管理規定中明確禁止私自佔用公用地方，法院通常不會支持逆權侵佔的申請。

– **其他業主的反對**：如果其他業主或管理公司在法定時限內提出反對，這會中斷連續佔用的要求，使逆權侵佔申請無效。

### 結論

總的來說，同一座大廈的某單位擁有人要成功逆權侵佔公共地方是非常困難的。這主要是因為公用地方的所有權分散在多個業主之間，並且有明確的管理規定禁止私自佔用。法院在處理此類申請時，通常會考慮公契和管理規定，以及其他業主的意見，來決定是否允許逆權侵佔。

根據現有的法律原則和慣例,聯名物業的業主通常不能通過逆權侵佔的方式取消另一位業主的擁有權。以下是幾個關鍵原因：

1. 共同擁有權的性質：

聯名業主對物業擁有共同的權益,每個業主都有權使用和佔用整個物業。這意味著一位業主使用物業並不構成對另一位業主權利的侵犯。

2. 信託關係：

聯名業主之間通常被視為存在信託關係。一位業主不能通過侵佔行為來違反這種信託關係。

3. 法律推定：

法律推定聯名業主的佔用是基於他們的合法權利,而不是為了建立逆權侵佔。

4. 缺乏排他性：

逆權侵佔要求佔用必須是排他的。在聯名擁有的情況下,一位業主很難證明對另一位業主的排他性佔用。

5. 公共政策考量：

允許聯名業主之間的逆權侵佔可能會破壞財產法的基本原則,並可能導致濫用。

6. 司法立場：

法院通常不會支持這種做法,因為它可能導致不公平的結果和複雜的法律糾紛。

7. 其他法律途徑：

如果聯名業主之間有爭議,通常應通過其他法律途徑解決,如協商、調解或法院訴訟來分割財產。

總結來說,聯名物業的業主通常不能通過逆權侵佔的方式取消另一位業主的擁有權。這種做法不僅在法律上難以成立,而且可能違反聯名擁有權的基本原則。如果聯名業主之間存在爭議,應尋求其他合法的解決方式。

根據提供的資料,申請逆權侵佔在法律上需要以下手續：

1. 提交申請：

– 由律師撰寫入稟狀（傳訊令狀），呈交至法庭開始案件。

2. 派送文件：

– 在取得法庭蓋章的傳訊令狀文件後，需向對手（註冊業主）派送文件。

– 派送方法包括親身面交、掛號郵寄及投入信箱。

3. 確定被告人地址：

– 需要找出被告人（註冊業主）的常用或最後為人所知的地址。

– 可以通過土地查冊來尋找註冊文件上的地址。

4. 土地測量：

– 如果佔領的是一塊土地，需要土地測量師依政府存檔圖片丈量實際地界和佔領部分，以助法庭定出批准逆權侵佔的範圍。

5. 證明佔領時間：

– 需要證明已佔領該土地或物業大約12年以上。

6. 證明佔領行為：

– 需要證明在佔領期間把土地視為己有，如換鎖、自加圍欄圍封土地、拒絕其他人進入等。

7. 法庭審理：

– 法院會根據《時效條例》第7(2)及17條來審理逆權管有的申請。

8. 考慮《基本法》：

– 法庭在審理時會考慮申請是否符合《基本法》，特別是第六條和第一百零五條關於保護私人財產權的規定。

申請逆權侵佔是一個複雜的法律程序，涉及多個步驟和法律考量。建議尋求專業律師的協助，以確保正確遵循所有必要的法律程序。

如果找不到原有的業主，申請逆權侵佔仍然可以進行，但需要遵循一些特定的法律程序和手續：

1. **提交入稟狀（傳訊令狀）**

– 由律師撰寫入稟狀，向法庭提交以啟動案件。

2. **公告通知**

– 如果無法找到原有的業主，可以通過公告方式通知他們。這通常包括在報紙上刊登公告，以達到通知的效果。公告的內容應包括案件的基本信息和法庭審理的日期。

3. **土地查冊**

– 進行土地查冊以確認物業的法律狀況和業主信息。這有助於確定是否真的無法聯繫到業主。

4. **土地測量**

– 如果涉及土地，需請土地測量師丈量實際地界和佔領部分，以便法庭決定逆權侵佔的範圍。

5. **證據提交**

– 提交證據證明已佔領該土地或物業約12年以上，包括照片、證人陳述、佔領期間的行為證據（如換鎖、自加圍欄等）。

6. **法庭審理**

– 法庭將根據提交的證據和法律規定進行審理。根據《時效條例》第7(2)及17條，法庭會考慮是否符合逆權侵佔的條件。

7. **法庭判決**

– 如果法庭認為符合逆權侵佔的條件，將會作出有利於申請人的判決，確認其對該物業的所有權。

這些步驟旨在確保逆權侵佔的申請符合法律規定，即使無法找到原有的業主，也能通過公告等方式達到通知的目的，並最終由法庭作出判決。建議尋求專業律師的協助，以確保正確遵循所有必要的法律程序。

梁永鏗律師事務所 法律案例

1. 第一被告人 WONG GUN TAT（黃根達）提出侵佔土地的反申索
   

http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/search/search_result_detail_frame.jsp?DIS=98699&QS=%2B&TP=JU

區域法院雜項案件2011年第1490號

———————-